Magasinage immobilier outre-frontière

Magasinage immobilier outre-frontière

Vous cherchez votre place au soleil? La valeur de l’immobilier est en chute libre dans les régions convoitées des États-Unis et le dollar canadien s’envole : des possibilités s’offrent à vous. Voici quelques éléments dont il faudrait tenir compte avant d’acheter.

En feuilletant la section immobilière de votre journal du samedi, vous découvrirez la nouvelle tendance en matière d’immobilier : des publicités pour des maisons et des condominiums dans le sud des États-Unis. Le public canadien est devenu la cible des promoteurs immobiliers et des propriétaires souhaitant désespérément vendre. La valeur de l’immobilier a baissé de 40 %, et même plus, dans des régions comme le sud de la Floride. Après avoir plus que doublé entre 2000 et 2005, les prix en Californie ont baissé de 30 %. Au mois de février, la région métropolitaine de Cape Coral et de Fort Myers a vu une maison sur 84 passer sous une forme de saisie ou autre. Il s’agit du taux le plus élevé à l’échelle nationale. À ceci s’ajoute un ralentissement de l’économie américaine et une augmentation du taux de chômage. Il n’est donc pas surprenant que le Canada représente un marché fertile. Après tout, aux vues de nos longs hivers, le sud des États-Unis a toujours été une destination de choix pour les vacanciers et les retraités canadiens. Désormais, puisque notre dollar a atteint la quasi-parité avec le dollar américain, les enfants du baby-boom et les personnes récemment retraitées se lancent dans l’aventure.

Gayle Harris, première vice-présidente de T.E. Mirador à Calgary, fait partie de ces Canadiens. Ayant déjà de l’expérience en matière de propriété de résidences de vacances, Gayle Harris et son mari, qui travaille dans le domaine de l’immobilier, ont envisagé la possibilité d’acquérir une propriété au soleil pour leur retraite et de devenir retraités migrateurs. Récemment, en raison du travail de son mari, ils ont eu la possibilité de vivre et de travailler dans le sud de la Californie une partie de l’année et de découvrir son mode de vie à échelle réelle.

Déterminer ce que vous cherchez

D’après Gayle Harris, il est important de déterminer ce que vous cherchez parmi toutes les offres proposées. Elle précise que, puisqu’on a l’impression de faire une incroyable aubaine, particulièrement si vous venez d’une grande ville comme Vancouver, Calgary, Toronto ou Montréal, la tentation de saisir une occasion sans vraiment savoir ce que vous voulez peut être forte. Elle explique qu’elle-même souhaitait s’installer dans une communauté où elle pourrait vraiment s’intégrer, qui lui permettrait de se créer un vrai réseau social et qui lui offrirait l’accès à des divertissements et à des loisirs culturels.

Conséquences d’un achat immobilier aux États-Unis

Gayle Harris, qui a choisi une propriété à Sun City Palm Desert, a fait face à plusieurs obstacles concernant l’achat d’une propriété aux États-Unis. Le processus de signature diffère de celui du Canada dans le fait que ce sont les agences d’entiercement qui gèrent la signature plutôt que les avocats, ou les notaires au Québec. Mais parce qu’il s’agit d’un marché d’acheteurs, certains promoteurs immobiliers payent les coûts de signature pour vous. Gayle Harris précise que, si vous envisagez de financer l’achat de votre maison, vous devez savoir que votre historique de crédit canadienne n’a aucune valeur aux ÉtatsUnis et que cela rend l’obtention de cartes de crédit, de prêts, de prêts hypothécaires et même de téléphones cellulaires difficile. Mais la conséquence la plus importante, et de loin, pour les Canadiens qui achètent une propriété aux États-Unis est la répercussion éventuelle sur leur succession.

Évaluez les droits successoraux aux États-Unis

Gayle Harris explique qu’avant d’acheter, vous devriez demander une estimation de vos obligations en matière de droits successoraux aux États-Unis pour vous faire une idée juste de ce que vous risquez. Selon Michael Giacomodonato, spécialiste en finances et fiscalité de personnes expatriées chez T.E. Mirador et vice-président au bureau de Montréal, les Canadiens qui possèdent des biens immobiliers aux États-Unis peuvent être assujettis à un impôt de succession important aux États-Unis.

En plus des propriétés situées aux États-Unis, les biens immobiliers incluent des biens corporels situés aux États-Unis comme des meubles ou des véhicules, des actions dans des entreprises américaines, sans tenir compte de l’endroit où elles sont détenues, et des actions américaines placées dans un régime enregistré d’épargne-retraite (REER) ou un fonds enregistré de revenu de retraite (FERR). Ne sont pas pris en compte les obligations d’État américaines, les bons du Trésor, les dépôts bancaires, et les prestations de polices d’assurance vie. Les biens réels peuvent être exclus à des fins de droit de succession lorsqu’ils sont détenus par le biais de partenariats canadiens, de sociétés de capitaux canadiennes et de fonds communs de placement canadiens.

M. Giacomodonato explique qu’aussitôt que la valeur de la propriété américaine dépasse les 60 000 $US, vous devez évaluer les répercussions des droits successoraux américains sur votre succession. En vertu de la réglementation en vigueur, la valeur de la succession imposable est la valeur brute de la propriété du défunt située aux États-Unis, moins certaines déductions autorisées. Les Américains disposent de 2 millions de dollars US d’exonération fiscale pour les aider à réduire leur succession imposable mais les Canadiens ne peuvent bénéficier de cette exemption que partiellement en fonction du ratio de leurs actifs aux États-Unis par rapport à la totalité de leurs actifs. Par exemple, si votre actif global est de 5 millions de dollars et que votre propriété aux États-Unis vaut 500 000 $ ou 10 % de vos actifs globaux, votre exemption d’impôt sur la succession sera de 10 % de 2 millions de dollars US ou 200 000 $ US. Par conséquent, votre succession imposable aux États-Unis sera de 300 000 $ US. Selon le taux actuel de 45 %, cela représente un coût de 135 000 $ US pour votre succession.

Vous pouvez limiter vos impôts aux États-Unis en détenant l’actif conjointement avec votre conjoint, mais vous devez pouvoir prouver que votre conjoint a utilisé ses fonds pour acheter la propriété. Vous pouvez également acheter une assurance vie pour couvrir la charge fiscale. Selon Gayle Harris, si vous placez vos dollars US dans un fonds de placement canadien aux États-Unis, vous pourrez éviter que ces actifs ne deviennent imposables en vertu d’une succession aux États-Unis.

Personne ne prédit un revirement de la situation de l’immobilier aux États-Unis pour bientôt. Veillez donc à avoir bien réfléchi à la situation avant d’acheter. Souvenez-vous que si vous achetez à la hâte et que vous changez d’avis, vous pourriez vous retrouver dans la même situation que certains propriétaires actuels : couper les prix pour attirer les acheteurs.

Si vous envisagez d’acheter une propriété aux États-Unis, consultez votre conseiller chez T.E. Mirador. Ce dernier pourra vous parler de l’impôt aux États-Unis, vous diriger vers des fiscalistes, des avocats et des professionnels du secteur immobilier et vous aider lors du processus.

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