Louer ou acheter : lequel est préférable dans le contexte immobilier actuel?


Ces dernières années, les prix de l’immobilier ont considérablement augmenté au Canada, en particulier dans des endroits comme Vancouver, Victoria et la région du Grand Toronto. Pour ceux qui étaient déjà propriétaires, la récente flambée des prix n’est généralement pas une source d’inquiétude. Mais qu’en est-il des aspirants propriétaires, pour qui l’achat d’une maison est de plus en plus hors d’atteinte?

Dans le groupe des aspirants propriétaires, comme les locataires, les jeunes diplômés ou les jeunes professionnels désireux de fonder une famille, nombreux sont ceux qui hésitent sur la stratégie à adopter. Les prix de l’immobilier ont tellement augmenté que l’achat d’un logement est hors de portée pour bien des Canadiens. Toutefois, les locataires sont-ils pour autant en moins bonne posture financière que les propriétaires? Après avoir comparé dans le détail les incidences financières de la location et de l’achat, la réponse à cette question pourrait vous surprendre.

L’accession à la propriété est sans doute une préférence générationnelle. De nombreuses sources révèlent que les membres de la génération Y sont heureux d’être locataires, préférant la souplesse à la certitude. Les baby-boomers, en revanche, considèrent généralement que l’achat d’une maison est un aspect crucial et nécessaire de tout bon plan financier. C’est une différence de points de vue à la fois philosophique et quantitative. Dans cet article, je vais examiner un aspect de ce débat, le plus pratique, en comparant le rapport coût/valeur de la location et de l’achat. Le moment me semble bien choisi pour se pencher sur la question, étant donné la récente envolée des prix de l’immobilier résidentiel et la variation moins prononcée du coût de la location.

Pour les besoins de cette analyse, plusieurs hypothèses doivent être établies. Dans la mesure du possible, j’utiliserai des données historiques. Par exemple, si l’on se fonde sur les statistiques passées, les prix des maisons augmentent de 3 % par année, en moyenne. Dans mon analyse, je vais donc supposer que ce taux se maintiendra. Si les prix des logements devaient augmenter de 35 % par année, comme c’est le cas dans certaines parties de la région du Grand Toronto depuis quelque temps, alors ma conclusion coulerait de source : achetez sans tarder la maison la plus chère que vous pouvez vous permettre!

Dans un quartier agréable, mais ordinaire, de l’ouest de la région du Grand Toronto, on peut facilement trouver des maisons à un million de dollars aujourd’hui. Il est possible de louer une maison similaire dans le même quartier pour environ 2 500 $ par mois. Mon étude de cas s’appuiera sur ces chiffres.

Coût annuel

Tout d’abord, il faut comparer les dépenses annuelles associées à la location avec celles associées à l’achat. Dans le cas de la location, les dépenses annuelles se limitent au loyer. Sur la base de l’exemple mentionné précédemment, 2 500 $ par mois est égal à 30 000 $ par année.

Pour un propriétaire, les dépenses sont plus complexes. Les frais assimilables à un loyer comprennent l’impôt foncier, les intérêts associés au prêt hypothécaire et les frais d’entretien de la maison. C’est là que les hypothèses entrent en jeu. En supposant un impôt foncier de 0,8 %, un taux d’intérêt de 2,6 % sur un prêt hypothécaire de 80 % (taux en vigueur au moment d’écrire ces lignes pour une mise de fonds de 20 %) et des frais d’entretien annuels de 1,5 % (taux qui, de l’avis de plusieurs propriétaires aguerris est une estimation prudente si vous souhaitez préserver ou maximiser la valeur de votre maison), les dépenses annuelles assimilables à un loyer sont les suivantes :

Cela revient à 43 800 $ par année (contre 30 000 $ par année dans le cas de la location).

J’ai volontairement ignoré plusieurs autres frais (comme l’eau, l’électricité, l’assurance, etc.) afin de me concentrer sur les dépenses qui différencient les deux cas de figure. Que vous soyez locataire ou propriétaire, vous devez payer l’eau et l’électricité, donc ces dépenses n’ont pas vraiment de poids dans notre analyse.

Pour un propriétaire, les dépenses sont plus complexes.

Il est important de mentionner que si les taux d’intérêt augmentent, votre prêt hypothécaire vous coûtera plus cher. De plus, à mesure que le temps passe et que la valeur de votre maison augmente, l’impôt foncier et les frais d’entretien ont tendance à augmenter considérablement.

Les chiffres ci-dessus sont assez spectaculaires. Toutefois, avant de vous précipiter sur la location ou d’envoyer un texto à vos parents qui, en bons baby-boomers, essaient de vous convaincre d’acheter, prenez le temps de lire la suite, car l’analyse ne s’arrête pas là.

Coûts cumulatifs

Il faut aussi tenir compte du fait que les loyers ont tendance à augmenter au fil du temps. De plus, en présumant que vous remboursiez votre prêt hypothécaire (et que les taux d’intérêt ne grimperont pas en flèche), les intérêts que vous payez sur votre prêt hypothécaire diminueront à chacun de vos versements. C’est pourquoi j’ai décidé de prendre en compte non seulement vos dépenses annuelles, mais aussi vos dépenses pendant la durée de votre prêt hypothécaire, c’est-à-dire généralement 25 ans.

En supposant que votre loyer augmente de 3 % par année (ce qui correspond à notre taux de croissance des prix des maisons), la somme totale de vos loyers sur 25 ans s’élèverait à 1 093 778 $ (je sais, c’est assez incroyable, mais poursuivons le raisonnement).

Si on suppose que l’impôt foncier et les frais d’entretien augmentent parallèlement à la valeur de votre maison (soit 3 % par année), sur 25 ans, vous auriez à payer 291 675 $ en impôt foncier et 546 889 $ en frais d’entretien. Votre prêt hypothécaire vous coûterait 1 087 109 $ (soit 287 109 $ d’intérêts et 800 000 $ de capital). Récapitulatif des frais à payer pour chaque scénario :

Dans le cas de l’achat d’une maison, les dépenses assimilables à un loyer s’élèvent à 1 125 670 $ (contre 1 093 778 $ dans le cas de la location). Je tiens à rappeler que si les hypothèses sont modifiées, on obtient des résultats différents. Par exemple, une hausse des taux d’intérêt entraînerait une hausse des coûts cumulatifs associés au prêt hypothécaire. De ce point de vue, la location semble, encore une fois, plus avantageuse. Cela dit, avant d’appeler votre agent immobilier, vous devriez prendre en compte d’autres éléments, en particulier, la valeur de vos avoirs au bout de 25 ans.

Valeur de l’actif

La prochaine étape consiste à comparer la croissance de l’actif lorsqu’on loue et lorsqu’on achète. Lecteurs assidus de Père riche, père pauvre, avant de me lancer des tomates pour avoir qualifié une maison d’« actif », laissez-moi vous présenter mon raisonnement. Je le fais pour des raisons de commodité et aussi parce que votre maison peut être considérée comme un actif financier si vous avez l’intention de la vendre un jour.

Commençons par la location. Si vous louez, vous conservez votre mise de fonds et vous pouvez l’investir. Dans notre exemple, votre mise de fonds serait de 200 000 $ (20 % de votre maison de banlieue d’une valeur de 1 M$). Si vous investissez ces 200 000 $ dans un portefeuille bien équilibré axé sur le long terme, vous pourriez raisonnablement vous attendre à un taux de rendement de 6 %. Au bout de 25 ans, vos 200 000 $ vous rapporteraient 858 374 $ (200 000 $ x 1,0625).

Si vous louez, vous conservez votre mise de fonds et vous pouvez l’investir.

De plus, si vous étiez locataire, vous feriez des économies et vous pourriez investir cet argent. En effet, vous dépensez moins en loyer chaque mois que si vous deviez rembourser le prêt hypothécaire, réparer le toit, payer l’impôt foncier, etc. Bien entendu, vos dépenses ne seraient pas uniformes pendant la durée de votre prêt hypothécaire; toutefois, si nous supposons que votre loyer annuel moyen s’élève à 43 751 $ (total des loyers divisé par 25) et que vos dépenses annuelles moyennes en tant que propriétaire s’élèvent à 77 027 $ [(total de l’impôt foncier, des frais d’entretien, des intérêts sur le prêt hypothécaire, auxquels s’ajoutent les versements sur le capital de 800 000 $) divisé par 25], le fait de louer vous ferait économiser encore 33 276 $ (77 027 $ – 43 751 $), somme que vous pourriez investir parce que vos dépenses mensuelles et annuelles seraient bien moins élevées.

Si vous économisez 33 276 $ par année et si vous investissez cette somme à un taux de 6 %, vous obtiendrez un montant supplémentaire de 1 825 658 $ au bout de 25 ans. Si l’on ajoute à cela les 858 374 $ correspondant à la mise de fonds que vous n’avez pas versée et que vous avez investie, vous obtenez un actif de placement de 2 684 032 $ (1 825 658 $ + 858 374 $), avant impôt. Je sais par contre que, parfois, épargner est plus facile en théorie qu’en pratique. Nombre de personnes tombent dans le piège de « l’inflation du niveau de vie » : lorsque leurs liquidités augmentent, ils augmentent leurs dépenses. Pour les besoins de cette analyse, nous supposerons que le propriétaire/locataire est un épargnant rigoureux.

Examinons maintenant la valeur future de votre maison, en supposant que les prix augmenteront conformément à notre taux hypothétique de 3 % par année. Dans ces conditions, votre maison, dont le prix initial est de 1 000 000 $, aura atteint une valeur de 2 093 778 $ après 25 ans de croissance annuelle normale de 3 % (1 000 000 $ x 1,0325). Rappelons que les prix des maisons peuvent augmenter ou baisser, comme les cours boursiers. Plusieurs facteurs influencent l’orientation des marchés et il ne faut jamais penser que les rendements passés sont garants des rendements futurs.

Ici encore, la location semble être plus avantageuse, mais il faut tenir compte d’un dernier facteur : l’impôt sur le revenu. Selon la règle actuellement en vigueur (qui sait à quoi elle ressemblera dans 25 ans), la plus-value réalisée sur la résidence principale d’un contribuable est exonérée d’impôt. Autrement dit, chaque famille peut vendre une résidence principale dont la valeur a augmenté sans payer d’impôt. Donc, si vous décidez de la vendre au bout de 25 ans, une maison de 2 093 778 $ pourrait vous rapporter 2 093 778 $ (avant déduction de la commission de l’agent immobilier et des autres frais applicables, s’il y a lieu).

Votre portefeuille de placements d’une valeur de 2 684 032 $ (créé à partir des économies réalisées grâce à la location) bénéficierait d’un report d’impôt, c’est-à-dire que vous auriez à payer l’impôt seulement au moment de sa liquidation. Voici une estimation rapide de l’impôt sur le revenu que vous auriez à payer (en supposant que vous n’avez pas utilisé de CELI ou de REER) :

La valeur totale de votre portefeuille de placement ne serait donc pas de 2 684 032 $. Après impôt, la valeur du portefeuille serait de 2 270 998 $ (valeur totale de 2 684 032 $, à laquelle on retranche l’impôt de 413 035 $, qui sera prélevé ultérieurement). Là aussi, la location semble être la meilleure stratégie.

Pour terminer, je voudrais rappeler que les conclusions ci-dessus sont fondées sur des hypothèses. Les prix de l’immobilier pourraient augmenter plus vite (ou plus lentement) que le taux annuel de 3 % (pour les membres de la génération Y, je tiens à préciser que, oui, il y a eu des périodes où les prix des maisons ont baissé) et les taux hypothécaires pourraient grimper en flèche1. De plus, les placements pourraient enregistrer un rendement annuel inférieur à 6 %. Que vous soyez propriétaire ou locataire, vous pourriez être confronté à des dépenses imprévues, comme lorsque votre propriétaire vous annonce qu’il vend, une semaine après la naissance de votre enfant (cela m’est arrivé!). À tout moment, votre propriétaire peut en effet procéder à une « rénoviction » (terme parfois utilisé pour désigner l’expulsion du locataire en vue de rénovations). Il est possible de modifier mes hypothèses à l’infini.

Les chiffres semblent indiquer qu’à long terme, les locataires s’en sortiront très bien.

La conclusion de cette analyse n’est pas que tout le monde devrait louer. Le message que j’essaie de faire passer est le suivant : avant de se laisser gagner par la frénésie d’un marché résidentiel en surchauffe, les locataires devraient prendre un peu de recul et réfléchir à la vitesse à laquelle les prix ont augmenté, surtout comparativement à la hausse des loyers. Les chiffres semblent indiquer qu’à long terme, les locataires (à condition d’épargner et d’investir) s’en sortiront très bien. Il se pourrait même que la location soit plus avantageuse.

Pour ceux qui sont déjà propriétaires d’une maison, cette analyse peut être vue sous un autre angle. Ces personnes auraient peut-être intérêt à vendre leur maison et devenir locataires. Je ne suis pas de ces planificateurs qui conseillent de recourir à des prêts hypothécaires inversés ou à des prêts sur valeur nette de la propriété. L’objectif de cet article est de vous fournir des pistes de réflexion.

Bonne chance à tous les aspirants propriétaires!

1En avril 1982, le taux sur cinq ans a atteint un sommet record de 19,41 %, selon le Bureau des données et des statistiques de la Banque du Canada.

Brent Soucie, Conseillers T.E., Toronto


Cet article est extrait du bulletin Stratégies de Conseillers T.E., édition de septembre 2017. Cliquez ici pour consulter le bulletin complet en format PDF.

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