État des lieux du marché résidentiel

Sachant les répercussions que les changements survenus dans le secteur de l’habitation peuvent avoir sur notre avenir financier, il est logique de s’intéresser à l’évolution de ce marché.


Depuis la crise de 2008, l’immobilier résidentiel est assez stable au Canada. Pourtant, il a connu des changements notables. Nous avons interrogé trois spécialistes du secteur à propos de l’ampleur des changements et de leurs prévisions.

Quelle incidence la crise financière de 2008 a-t-elle eue sur l’immobilier résidentiel canadien? Par exemple, en quoi a-t-elle influencé les taux hypothécaires ou le comportement des acheteurs?

Pour Brad Henderson, président-directeur général de Sotheby’s International Realty Canada, les répercussions sur les marchés canadiens ont été minimes. « Même si plusieurs grands marchés canadiens de l’habitation ont subi un choc initial lorsque la crise financière de 2008 a éclaté, la plupart d’entre eux se sont redressés rapidement. Après avoir plafonné en 2007, Vancouver, Toronto et Montréal ont connu un ralentissement des ventes en 2008 et en 2009. Toutefois, il n’y a pas eu de forte chute de prix. En 2009, les prix des logements dans ces trois régions métropolitaines ont commencé à augmenter et, en 2010, le niveau de prix sur chacun de ces marchés était supérieur à celui observé avant la récession. Le marché de Calgary a mis quelques années de plus pour se redresser et s’est stabilisé en 2013. En revanche, les marchés immobiliers récréatifs canadiens ont été touchés plus durement et il leur a fallu plus de temps pour se relever. »

Dominic St-Pierre, vice-président et directeur général, Québec chez Royal LePage, estime que les répercussions de la crise ont été non seulement négligeables, mais peut-être même positives. « On pourrait dire que la crise a même aidé le marché immobilier canadien, car les taux de financement à un jour des banques ont fini par atteindre des planchers historiques. Même si les taux d’intérêt ont commencé à remonter ces deux dernières années, les consommateurs d’ici continuent de profiter de taux inférieurs à la moyenne. »

Scott Bartle, courtier immobilier chez RE/MAX West Realty Inc., est d’avis que cette période a été assez favorable pour les Canadiens. « Comme notre monnaie se portait bien mieux que le dollar américain, notre marché immobilier est devenu un refuge plus intéressant pour les investisseurs étrangers. De leur côté, les Canadiens ont profité d’occasions d’achat aux États-Unis. Au cours des cinq années qui ont suivi 2008, nombre de Canadiens ont acheté des biens immobiliers dans des états comme la Floride et l’Arizona, très prisés des vacanciers et des retraités. »

Comment la crise de 2008 a-t-elle été vécue au Canada, comparativement au reste du monde, et quelle est la raison de ces différences, selon vous?

M. St-Pierre considère que le marché résidentiel canadien a été largement épargné durant cette période, principalement parce que nos règles d’emprunt hypothécaire sont plus strictes (elles ont été resserrées depuis). Nos voisins du Sud ne s’en sont pas si bien sortis, et ce, pour deux raisons, selon lui : « Aux États-Unis, l’économie et le marché de l’habitation ont souffert bien davantage parce que les institutions financières américaines pouvaient convertir les prêts à risque élevé en titres adossés à des créances hypothécaires. Ces titres ont été vendus aux investisseurs, qui ne savaient pas ce qu’ils achetaient. Quand les défauts de paiement sur ces prêts ont commencé à se multiplier, cela a déclenché une réaction en chaîne, qui a détruit non seulement le marché de l’habitation, mais aussi le marché financier. Le Canada a souffert du volet financier de la crise, mais notre marché de l’habitation n’a pratiquement pas été touché, grâce à la solidité de nos données économiques fondamentales. »

Depuis la crise financière, quels changements ont été apportés aux politiques gouvernementales canadiennes concernant le secteur immobilier?

« En juillet 2008, plusieurs règles hypothécaires ont été adoptées pour réduire les vulnérabilités du système financier et protéger les particuliers qui investissent dans l’immobilier, explique M. Henderson. La durée de l’amortissement a été raccourcie, passant de 40 ans à 35 ans. Sont devenus obligatoires une mise de fonds d’au moins 5 %, de nouveaux documents prouvant la valeur de la propriété, les sources et niveaux de revenus de l’emprunteur, ainsi qu’une cote de crédit de 620. »

M. St-Pierre ajoute que, plus récemment, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a mis en place un régime de simulations de crise pour renforcer la viabilité du marché. « En vertu de cette nouvelle réglementation, les institutions financières doivent soumettre les acheteurs à une simulation de crise pour vérifier s’ils ont les moyens d’absorber une hausse des taux d’intérêt pendant la durée de leur emprunt. Pour vérifier l’admissibilité d’un acheteur, les banques doivent démontrer qu’il a les moyens de tolérer un taux d’intérêt égal au taux approuvé majoré de 2 % ou au taux de référence quinquennal, si ce dernier est plus élevé. »

Une autre modification a été apportée plus récemment, en réaction aux craintes entourant les investissements étrangers. « Ces deux dernières années, avant l’adoption du régime de simulation de crise par le BSIF, une taxe foncière de 15 %, qui vise les acheteurs étrangers, a été instaurée dans deux des grandes villes canadiennes, soit Vancouver et Toronto, poursuit M. St-Pierre. Cette taxe se veut une réponse aux inquiétudes entourant le rôle des investisseurs étrangers dans la hausse des prix des maisons. Juste avant son adoption, les acheteurs étrangers représentaient environ 5 % du marché torontois. À Vancouver, leur proportion avait atteint environ 16 %. Les nouvelles règles ont permis de freiner le marché et de stabiliser légèrement les prix des logements. Cela dit, la hausse des prix n’est pas seulement due aux acheteurs étrangers. Royal LePage estime que l’insuffisance de l’offre est largement responsable du récent emballement des prix des maisons, qui ont dépassé la moyenne historique, à un moment où les grandes villes canadiennes peinent à répondre à la hausse de la demande en logements. »

À quoi ressemble le secteur canadien de l’habitation, aujourd’hui?

Selon M. Henderson, les ventes au pays ont dans l’ensemble ralenti durant l’automne 2018. Toutefois, la performance du marché canadien a beaucoup varié d’une région métropolitaine à l’autre et d’un segment résidentiel à l’autre. « Pour ce qui est du plus gros marché immobilier au pays, à savoir la région du Grand Toronto, l’activité a été vigoureuse, en particulier à Toronto, ce qui a continué d’exercer des pressions haussières sur les prix. Dans l’ensemble, la hausse de prix est surtout attribuable aux segments des condominiums et des habitations en rangée. La demande en logements de luxe à Toronto a été particulièrement forte, limitée seulement par l’insuffisance de l’offre. »

Il ajoute qu’à Vancouver, l’activité et la croissance des prix de l’immobilier ont ralenti de manière généralisée, car le marché réagit à la hausse des taux d’intérêt, ainsi qu’aux taxes et politiques récemment adoptées pour freiner l’envolée du secteur de l’habitation. À Calgary, les conditions économiques continuent de peser sur la confiance des consommateurs, sur les ventes et sur les prix. Montréal est une étoile montante du secteur immobilier, non seulement pour le marché national, mais aussi à l’échelle mondiale. Les ventes de logements conventionnels et de luxe devraient surpasser les records de 2017 en 2018 et la demande devrait rester forte l’année prochaine. »

M. St-Pierre est d’avis que l’économie canadienne repose sur des bases solides, malgré un ralentissement de la croissance en 2018 par rapport à l’année dernière. « Les taux à deux chiffres de croissance des prix ont disparu dans les marchés immobiliers des régions du Grand Toronto et du Grand Vancouver. La hausse des prix est forte dans la région du Grand Montréal, mais elle n’a rien à voir avec les extrêmes observés dans les régions du Grand Toronto et du Grand Vancouver. La hausse des prix des condos a également ralenti à Toronto et à Vancouver. »

Pour M. St-Pierre, la principale source d’inquiétude sur le marché canadien est le retard de l’offre par rapport à la demande. « Parmi les pays développés, le Canada affiche un des plus forts taux de croissance démographique, aujourd’hui. Cette hausse est essentiellement attribuable à trois facteurs :

  1. la génération Y, qui représente la cohorte la plus nombreuse au pays et qui a dépassé celle des baby-boomers, arrive sur le marché de l’habitation;
  2. les baby-boomers vivent plus longtemps et conservent leur maison, ce qui réduit l’offre de maisons unifamiliales à vendre;
  3. nous accueillons un nombre grandissant d’immigrants, qui gravitent vers Vancouver, Toronto et Montréal. »

Perspectives sur la formation de ménages

« Dans le secteur de l’habitation, nous ne parvenons pas à construire assez vite pour répondre à la demande croissante », affirme M. St-Pierre. À cela s’ajoute le fait que « pour la construction et les permis, la réglementation canadienne est bien plus stricte que celles d’autres pays, ce qui freine nettement le développement résidentiel. » La construction de condominiums est la solution, selon lui.

En termes d’utilisation du sol et d’abordabilité, le condo est le type d’habitation le plus efficace pour s’adapter à la croissance du pays. En misant sur le logement vertical et la construction de condos plus spacieux et abordables dans les zones urbaines, on devrait réduire la pénurie de l’offre et offrir des solutions attrayantes et durables, en particulier aux jeunes acheteurs et familles à la recherche d’un logement abordable.

Quelle sera l’évolution du marché canadien de l’habitation au cours des cinq à dix prochaines années, selon vous?

M. Henderson est optimiste pour ce qui est de l’avenir des marchés canadiens : « Même si sa performance varie grandement d’une année à l’autre et d’une région à l’autre, le marché de l’habitation est toujours fortifié par la stabilité économique, la sécurité politique, la croissance démographique et l’habitabilité globale. Dans tous ces domaines, le Canada conservera un avantage mondial. Nos grandes villes sont des plaques tournantes non seulement pour les migrations intérieures, mais aussi pour l’immigration, et nos marchés immobiliers demeurent des valeurs sûres pour les investisseurs. À long terme, ces données fondamentales favoriseront la santé et la stabilité du marché canadien de l’habitation. »

Selon M. St-Pierre, le comportement des acheteurs sera déterminé par les préférences des baby-boomers et des milléniaux. « De nombreux baby-boomers devraient opter pour un logement plus petit d’ici 10 à 20 ans et se tourneront probablement vers le segment des immeubles en copropriété. Ainsi, de nombreuses maisons unifamiliales arriveront sur le marché, ce qui profitera à la génération Y. »

Il ne prévoit pas de ralentissement dans le segment des condos : « La construction et les achats de condos continuent d’augmenter parce que ces logements sont plus abordables que les maisons unifamiliales. Actuellement, à Montréal, environ 45 % des nouveaux propriétaires achètent un condo. Montréal étant une île, le nombre de terrains disponibles est limité. La construction de condos est donc une réponse à la forte demande en logements. »

M. St-Pierre observe une nouvelle tendance dans le segment des résidences de luxe. « On constate une dynamique intéressante, qui devrait durer. De plus en plus de gens préfèrent construire et acheter des habitations de grande qualité, fonctionnelles, à la superficie plus réduite, privilégiant les matériaux haut de gamme et intégrant les technologies domotiques plutôt que des résidences somptueuses et immenses. Aujourd’hui, la sobriété est de mise, tant du point de vue esthétique que sur le plan des dimensions. »

Selon les prévisions de M. Bartle, le marché canadien de l’habitation restera robuste et le segment des condos inscrira une croissance soutenue. « Je ne crois pas que nous verrons une escalade des prix comme celle des cinq ou dix dernières années. Nous savons que les taux d’intérêt vont augmenter, ce qui empêchera les prix de grimper. Je pense que le marché des condominiums restera vigoureux parce que les baby-boomers opteront pour des résidences plus petites et en raison du mode de vie des acheteurs d’une première maison. »

On nous répète que la génération Y rechigne à s’engager, que les milléniaux préfèrent la location à l’achat. Qu’en pensez-vous et qu’est-ce que cela signifie pour l’avenir du marché immobilier canadien?

Il existe de nombreuses théories sur les habitudes de dépenses des milléniaux, mais les chiffres réels indiquent une situation différente de ce que l’on croit. D’après son expérience, M. St-Pierre n’a pas l’impression que les milléniaux rechignent à devenir propriétaires.

« Selon l’Enquête sur la masse critique des milléniaux1de Royal LePage, 87 % des Canadiens de la génération Y estiment que l’achat d’une maison constitue un bon investissement; 69 % d’entre eux espèrent devenir propriétaires d’ici les cinq prochaines années et 35 % des répondants le sont déjà. La génération Y forme actuellement la deuxième cohorte d’acheteurs de biens immobiliers, après la génération X. Sa présence sur le marché continue d’augmenter et cette cohorte nombreuse exercera des pressions supplémentaires sur le segment résidentiel d’entrée de gamme. Le gros de la vague des milléniaux a atteint la fin vingtaine, donc, d’ici 2021, le groupe des 25-30 ans devrait afficher un taux de croissance de 17 % par rapport à 2016.

Selon M. Henderson, il est erroné de croire que les milléniaux rechignent à devenir propriétaires. « De nombreuses idées fausses circulent concernant la génération Y et l’achat de biens immobiliers. Ce n’est pas qu’ils rechignent à s’engager. Les milléniaux sont confrontés à d’énormes problèmes d’abordabilité sur le marché résidentiel, en particulier sur des marchés comme Vancouver et Toronto, où les prix de l’immobilier grimpent depuis 10 ans. Cette situation les a découragés ou a retardé leur entrée sur le marché de l’habitation. »

Selon le rapport Modern Family Home Ownership Trends Report² publié récemment par Sotheby’s (en anglais seulement), 83 % des jeunes Canadiens vivant dans les grandes régions métropolitaines du pays préfèreraient élever leurs enfants dans une maison unifamiliale plutôt que dans tout autre type de logement si le coût n’était pas un problème, et seulement 5 % choisiraient un condo.

« Sachant que 9,1 millions de Canadiens de la génération Y entrent dans l’étape de leur vie où on s’installe en couple, on se marie et on fonde une famille (période durant laquelle l’achat d’un logement devient une plus grande priorité), nous pensons que la demande de logements, en particulier de maisons unifamiliales, ne peut qu’augmenter, souligne M. Henderson. Cela obligera plusieurs de nos grands marchés immobiliers à chercher des solutions aux problèmes d’abordabilité. »

Pour M. Bartle c’est pour la cohorte suivante, soit la génération Z, que nous devrions nous inquiéter. « Le monde semble moins vaste, aujourd’hui, et les milléniaux peuvent voyager et travailler partout dans le monde. Contracter un emprunt hypothécaire n’est peut-être pas leur priorité, pour l’instant. Je pense qu’il faut s’inquiéter davantage pour la génération qui suit celle des milléniaux. Depuis quelques années, j’entends des parents déplorer que leurs enfants milléniaux n’aient pas les moyens d’acheter un logement ou, s’ils y parviennent, qu’ils aient ensuite du mal à payer leurs autres frais. Si la génération Y n’a pas les moyens d’accéder à l’immobilier, comment la génération Z y parviendra-t-elle? Je ne suis pas devin, mais je pense que ces jeunes pourraient vivre avec leurs parents plus longtemps. Ceux pour qui cette option ne convient pas loueront et on observe déjà une forte croissance du marché locatif. »


1Enquête sur la masse critique des milléniaux de Royal LePage, publiée le 17 août 2017. Sondage en ligne mené auprès de 1 000 milléniaux âgés de 25 à 30 ans, entre le 7 juin 2017 et le 14 juin 2017. « Masse critique des milléniaux » est une traduction libre du terme « Peak Millennials » utilisé pour la première fois par l’économiste américain Dowell Myers pour désigner la plus nombreuse cohorte de la génération du millénaire et son pouvoir d’achat potentiel. Au pays, dans le groupe des milléniaux, le taux de natalité a atteint un sommet entre 1987 et 1993, faisant des 25-30 ans une cohorte démographique nombreuse, qui aura une grande influence sur le marché résidentiel canadien.

2Rapport de Sotheby’s International Realty Canada, publié en novembre 2018. Un nouveau rapport, publié par Mustel Group et Sotheby’s International Realty Canada, révèle l’impact de la hausse des coûts du logement sur les jeunes familles vivant dans les grandes régions métropolitaines du pays et met en évidence le contraste entre les aspirations d’accès à la propriété et les réalités de cette cohorte démographique.


Lucy Conte, rédactrice en chef
Conseillers T.E.


 

Cet article est extrait du bulletin Stratégies de Conseillers T.E., édition de décembre 2018. Cliquez ici pour consulter le bulletin complet en format PDF.

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