Conseils sur la planification successorale: le dilemme du chalet

Prendre un bien familial très convoité, y mêler une grande importance sur le plan émotionnel, incorporer une certaine rivalité entre les enfants et laisser mijoter jusqu’à ébullition. Même avec les meilleures intentions, transmettre une propriété bien-aimée peut être une recette toxique susceptible d’empoisonner les relations familiales. Heureusement, grâce à une planification prudente, vous pouvez éviter cela.

Une propriété familiale, comme un chalet, un condo, une maison de campagne ou une maison à la plage, peut jouer un grand rôle dans la mythologie d’une famille. Ce sont des endroits où des souvenirs sont constitués, des étapes importantes sont franchies, des vacances sont prises et des fêtes sont célébrées. Par contraste avec la vie en ville, l’atmosphère est plus détendue, car on est libéré des pressions quotidiennes du travail et de l’école, et on cherche avant tout à s’amuser. Qui ne voudrait pas que ces bons moments durent toujours? Cela dit, la transmission de cette propriété à la génération suivante peut entraîner de nombreuses complications qui peuvent compromettre vos intentions et entacher tous ces beaux souvenirs.

Soyez réaliste et raisonnable

Avant de consacrer du temps et de l’argent pour décider de la meilleure façon de transmettre la propriété à vos enfants, vous devez vous poser certaines questions difficiles – des questions dont les réponses pourraient ne pas vous plaire. Vos enfants veulent-ils vraiment la propriété? En profiteront-ils et en ont-ils les moyens? Le partage de la propriété pourrait-il causer des problèmes entre les enfants? Il est important de ne pas vous leurrer ou de faire des suppositions. Vous devez analyser la situation de façon réaliste. Comme Sam Chinniah, vice-président principal à T.E. Mirador, le fait remarquer, « vous ne devez pas traiter seulement avec vos enfants. Vous devez aussi tenir compte de leurs conjoints et de leurs enfants. » La proximité de la propriété est aussi un facteur. Si certains enfants vivent très loin, cela peut limiter leur utilisation de la propriété. De plus, la capacité de chaque enfant à contribuer à l’entretien et à l’amélioration de la propriété peut différer, ce qui peut être un point épineux. Si vos enfants (ou leurs familles) ne s’entendent pas maintenant, comment collaboreront-ils lorsqu’ils seront coproprié-taires?

Bien qu’un partage de la propriété puisse fonctionner dans le cas de certaines familles, selon l’expérience de M. Chinniah, c’est l’exception et non la règle. Il recommande que les parents transmettent la propriété à un seul enfant et fassent en sorte que les autres reçoivent un montant d’une valeur égale en héritage. Pour décider de l’enfant qui obtiendra la propriété, M. Chinniah a vu différentes stratégies être efficaces. « Si l’un des enfants a toujours beaucoup aidé, accordez-lui le droit de premier refus d’acheter la propriété à sa juste valeur marchande dans le cadre de votre succession. Si toutefois vous ne voulez pas choisir, vous pouvez demander à chaque enfant de faire une offre secrète pour la propriété et l’attribuer à celui dont l’offre est la plus élevée. » M. Chinniah souligne que, peu importe comment vous prenez votre décision, le processus doit être ouvert et transparent afin d’éviter tout malentendu ou ressentiment.

Communiquez, communiquez et communiquez

Terry Willis, vice-président chez T.E. Mirador, est du même avis. « Vous devez avoir une conversation avec vos enfants pour savoir avant tout qui veut la propriété. C’est ce qui dictera le reste de votre planification. Si personne ne veut la propriété, vos options de planification sont relativement simples. Par contre, si un ou plusieurs enfants sont intéressés, vous avez plusieurs options à envisager », explique M. Willis. De plus, si l’intérêt d’un enfant change avec le temps, par exemple, s’il déménage trop loin pour utiliser la propriété, vous devez en informer tous les autres.

Lorsque des enfants veulent être copropriétaires, pensez à consigner par écrit les modalités de l’entente de copropriété, notamment en ce qui a trait au partage des frais et des semaines de vacances. Placer la propriété dans une fiducie, que ce soit de votre vivant ou par testament, est une façon de garantir que ces ententes soient respectées. 
Si vos enfants ne seront pas propriétaires à parts égales, vous pouvez utiliser votre testament afin d’égaliser la valeur de leurs legs.

Tenez compte des incidences fiscales

Comme une propriété de vacances n’est habituellement pas une résidence principale, toute augmentation de sa valeur sera assujettie à l’impôt sur les gains en capital lorsque la propriété sera vendue. Si vous envisagez de transférer la propriété, de votre vivant ou par votre succession à votre décès, vous devez tenir compte des incidences fiscales. Dans de nombreux cas, l’impôt exigible peut être substantiel du fait que la valeur de la propriété a fortement augmenté. Si vous avez consigné adéquatement les dépenses relatives aux améliorations apportées à la propriété, ces dépenses peuvent accroître le prix de base rajusté et réduire ainsi le gain en capital.

De votre vivant

Vous ne pouvez échapper à l’impôt en vendant votre propriété à vos enfants pour un montant minime ou en leur donnant. Le gouvernement calculera l’impôt comme si la propriété avait été vendue à sa juste valeur marchande. Vous pouvez vendre la propriété à vos enfants et leur accorder un prêt hypothécaire à demande à paiements différés, en prévoyant que la dette sera effacée en vertu de votre testament. Dans ce cas, vos enfants ne paieront jamais le prêt hypothécaire et ne débourseront donc rien pour la propriété. Même si vous devrez néanmoins payer l’impôt sur le gain en capital, vous aurez le droit d’étaler le paiement sur cinq ans. Vous pouvez aussi placer la propriété dans une fiducie entre vifs, payer l’impôt sur le gain en capital accumulé jusqu’au moment du transfert et conserver le gain en capital futur à l’intérieur de la fiducie, qui devra être réalisé tous les 21 ans, le tout au profit de vos héritiers. Peu importe ce que vous ferez, assurez-vous de savoir d’où viendra l’argent qui servira à payer l’impôt.

À votre décès

À moins qu’elle ne soit transférée à votre conjoint survivant, votre propriété sera réputée avoir fait l’objet d’une disposition au moment de votre décès et votre succession sera tenue de payer l’impôt dû, ce qui pourrait réduire les legs des autres héritiers. Vous ou vos enfants pouvez acheter une assurance vie pour un montant qui couvrira l’impôt à payer au second décès (le vôtre ou celui de votre conjoint).

Questions particulières concernant les propriétés américaines et les autres propriétés non canadiennes

Le condo près d’un terrain de golf en Arizona ou la villa dans le sud de la France présente certaines complications sur le plan de la planification financière. Une propriété américaine, si la valeur des avoirs mondiaux du couple est supérieure à 5,34 millions de dollars*, peut entraîner le paiement de droits successoraux américains. De plus, certains États américains (et d’autres pays) ont leurs propres règles pour établir ce qui constitue un testament valide. Votre testament canadien devra donc résister à un examen minutieux dans le territoire où vous détenez la propriété. De plus, des questions touchant l’homologation du testament, les gains en capital, la protection contre les créanciers et la protection en cas de divorce peuvent devoir être examinées. Tous ces éléments peuvent compliquer davantage le règlement de votre succession et accroître le temps et les frais nécessaires pour que vos biens soient distribués à vos héritiers. Afin d’éviter certaines de ces complications, M. Chinniah recommande d’avoir un testament traitant de la propriété (et de vos autres biens qui se trouvent dans ce territoire, le cas échéant) qui est valide dans le territoire où la propriété est située. Une fiducie transfrontalière peut être utile pour éliminer bon nombre des problèmes liés à la transmission d’une propriété aux États-Unis, mais elle doit être établie de votre vivant. Une autre option, l’« acte de bénéficiaire » 
(beneficiary deed), est offerte dans certains États américains et permet, tout comme les désignations de bénéficiaires pour les REER et l’assurance vie, d’éviter la succession et le processus d’homologation.

En fin de compte, faites preuve de bon sens

Sur le plan des coûts et des avantages, la meilleure option peut être de vendre la propriété de vacances de votre vivant. « Si vos enfants sont peu enthousiastes à l’idée d’en être propriétaire, pourquoi consentir tous ces efforts et ces frais pour leur transmettre la propriété? » demande Terry Willis. Même si vos enfants veulent la propriété, il recommande de faire preuve de bon sens avant de compliquer votre succession ou d’établir de coûteuses ententes de fiducie.

Sam Chinniah recommande de transférer la propriété de votre vivant et de payer l’impôt sur le gain en capital afin d’éviter que vos enfants se disputent la propriété plus tard. « Si votre objectif est de préserver tous les bons souvenirs, c’est une façon de le faire. »

* L’American Taxpayer Relief Act de 2012 permet une exemption de 5 millions de dollars, indexée annuellement en fonction de l’inflation. Pour 2014, l’exemption est de 5,34 millions de dollars.

T.E. Mirador peut vous aider

• en cernant les questions que vous devez régler et en quantifiant les montants d’impôt exigibles associés à la propriété de vacances;
• en facilitant une réunion de famille pour déterminer ce que vous devez faire de la propriété;
• en collaborant avec votre conseiller juridique et votre comptable pour élaborer une stratégie efficace pour le transfert de la propriété;
• en vous fournissant une expertise transfrontalière et en vous recommandant des spécialistes en fiscalité et en comptabilité où votre propriété américaine est située.

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