C’est un marché vendeur

C’est un bon moment pour vendre sa maison – à condition de ne pas en acheter une autre. Le marché du logement est en pleine effervescence au Canada et les statistiques sont stupéfiantes.

En mars 2021, plus de 76 000 transactions ont été enregistrées sur le système MLS canadien, selon l’Association canadienne de l’immobilier (ACI), ce qui représente une augmentation de 40 % par rapport au record établi pour un mois de mars. En fait, ce chiffre dépasse de plus de 20 % le plus haut niveau mensuel des ventes jamais enregistré à ce jour.

Une flambée de la demande entraîne inévitablement une hausse des prix. Et c’est ce qui s’est produit : les prix ont bondi de 20 % dans l’ensemble du Canada au cours de l’année terminée le 31 mars 2021. Un tel niveau d’activité suscite beaucoup d’intérêt, et à juste titre. Dans de nombreux marchés, le prix de vente des maisons dépasse de 5 % à 15 % en moyenne le prix demandé, la surenchère n’est pas rare et les nouvelles propriétés à vendre restent peu de jours sur le marché.

Envolée des prix des maisons

 

Graphique du rendement de l’indice des prix des logements au fil du temps

Source : Association canadienne de l’immeuble (ACI)

Lorsque le prix d’un actif monte en flèche en un court laps de temps, il est prudent de se demander ce qui a causé cette envolée. Son origine réside-t-elle dans les données fondamentales ou la spéculation? En ce qui concerne le marché canadien du logement, nous pensons qu’il s’agit d’une hausse rationnelle basée sur certaines données fondamentales qui sont uniques en raison de la pandémie.

Le marché actuel est alimenté par une demande sans précédent. Les médias font souvent état de problèmes liés à l’offre, mais ce ne semble pas réellement être le cas. Comme l’illustre le graphique ci-dessous, le nombre d’inscriptions s’est fortement accru au cours des trois derniers trimestres. La demande a tout simplement augmenté, ce qui s’est traduit par une hausse des prix.

Graphique nouvelles inscriptions de propriétés résidentielles

Source : Association canadienne de l’immobilier (ACI)

À notre avis, quatre grands facteurs contribuent à la croissance de la demande :

  • Creux historiques des taux d’intérêt – Les bas taux d’intérêt soutiennent le marché du logement depuis des décennies. Les taux ont atteint de nouveaux creux durant la pandémie, ce qui améliore l’accessibilité et la marge de manœuvre financière.
  • Net accroissement de l’épargne – Pendant la pandémie, le revenu personnel disponible a augmenté et, dans bien des cas, les dépenses ont diminué, de sorte que l’excédent est allé grossir l’épargne. La reprise a favorisé de manière disproportionnée les gens qui ont le plus de moyens. Selon la SCHL, le taux d’emploi a augmenté de 10 % au cours de la dernière année pour les travailleurs gagnant 36 $ l’heure ou plus. Ce sont les acheteurs types. Par contre, ce taux a reculé de 20 % chez les travailleurs gagnant 17,50 $ l’heure ou moins.
  • Dette non hypothécaire plus faible qu’avant la pandémie – Un taux d’épargne plus élevé et des taux d’intérêt plus bas constituent la combinaison parfaite, qui permet aux acheteurs de surenchérir afin d’obtenir la maison de leurs rêves.
  • Télétravail – La pandémie est à l’origine d’une nouvelle tendance : l’exode des citadins. Si vous pouvez travailler de n’importe où, pourquoi ne pas acheter une maison plus grande et moins chère dans une région où il y a moins de congestion? Le marché en Ontario illustre très bien ce phénomène. Le graphique ci-dessous montre les hausses de prix sur 12 mois à Toronto, dans une ville longtemps considérée comme une banlieue éloignée (Barrie) et une autre ville qui n’était pas considérée comme permettant les déplacements quotidiens (London). On constate que, pour la première fois depuis longtemps, les hausses de prix les plus fortes surviennent dans des marchés secondaires plutôt qu’à Toronto ou à Vancouver.

Les prix continueront probablement d’augmenter au deuxième trimestre avant de se mettre à baisser. Une fois l’économie complètement rouverte, les gens auront de nouveau un plus grand choix de dépenses. Il est probable que les hausses de prix dans les marchés secondaires (comme London et Barrie) ralentiront ou subiront une correction si le retour au bureau est plus généralisé que prévu, si certains acheteurs reviennent vivre en ville ou encore si l’exode se stabilise. Les taux hypothécaires devraient augmenter quelque peu (et augmentent déjà modestement), ce qui exercera des pressions à la baisse sur les prix ou, à tout le moins, sur les hausses de prix.

Écart en % sur 12 mois (de mars 2020 à mars 2021)

Graphique ecart en % sur 12 mois (de mars 2020 à mars 2021)

Source : Association canadienne de l’immobilier (ACI)

Nous reconnaissons que les hausses des prix et des ventes d’une telle ampleur doivent être suivies de près et qu’il est toujours possible que ce qui paraît logique ne soit en fait qu’une spéculation effrénée. Si les hausses de prix devaient être supérieures à 10 % pendant trois ou quatre ans, nous serions beaucoup plus inquiets. D’ici là, les facteurs liés à la pandémie se seront atténués et nous serions beaucoup plus portés à croire que la spéculation, et non les données fondamentales, est à l’origine de la frénésie du marché. Pour l’instant, nous ne pensons pas que l’effervescence du marché du logement aura des répercussions négatives sur l’économie.

Scott Blair, chef des placememts
CWB Gestion de patrimoine

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