Avant d’acheter une propriété aux États-Unis

Bien des Canadiens aimeraient posséder une propriété aux États-Unis, que ce soit pour y passer leurs vacances ou leur retraite ou pour faire un placement. Après une telle acquisition, votre situation financière sera certes plus complexe, mais elle demeurera gérable si vous prenez quelques précautions.

Déterminez la forme de propriété

Il y a de multiples façons de détenir un bien immobilier aux États-Unis. Bien entendu, la plus simple consiste à en être directement propriétaire, individuellement ou avec votre conjoint. Vous devez toutefois tenir compte de l’usage (personnel ou commercial) que vous comptez faire de la propriété, de votre avoir net (car il pourrait y avoir des droits successoraux à payer) et des risques liés à la responsabilité auxquels vous pourriez être exposé en tant que propriétaire. Vous pourriez aussi envisager d’autres formes de propriété, par exemple au sein d’une fiducie, d’une société, d’une société en commandite ou d’une combinaison de ces moyens. Dans ce cas, il sera primordial de consulter un expert en fiscalité transfrontalière.

Estimez les frais

Avant de signer le contrat d’achat, vous devriez prendre le temps de calculer à combien s’élèveront les charges financières liées à votre nouvelle propriété. Vous devrez inclure dans votre calcul la taxe foncière, l’assurance habitation, les services publics et les services d’entretien de vos deux propriétés, au Canada et aux États-Unis (puisque vous serez absent de l’une comme de l’autre pendant une partie de l’année). Il se peut aussi que vous deviez engager un gardien ou demander à un parent ou un ami de surveiller votre maison au Canada pendant que vous serez aux États-Unis, car les assureurs exigent souvent que les habitations inoccupées ne soient pas laissées sans surveillance pendant de longues périodes. Enfin, il ne faut pas non plus négliger les frais de déplacement entre les deux propriétés.

En additionnant ces frais, n’oubliez pas de prévoir une certaine marge pour tenir compte de la fluctuation du cours du dollar. Si vous établissez votre budget pendant que le dollar canadien vaut 80 cents américains, sera-t-il valable si le dollar canadien tombe à 65 cents?

Pour réduire les soucis que les fluctuations des devises peuvent causer, il pourrait être utile d’arrimer votre épargne à vos projets de séjour aux États-Unis. Ainsi, si vous comptez passer le tiers de l’année aux États-Unis, les placements en dollars américains devraient peut-être constituer le tiers de votre portefeuille. Ensuite, vous pourriez associer ces placements à votre compte bancaire en dollars américains, ce qui vous protégerait des fluctuations à court terme du dollar.

Songez à l’assurance maladie

Si vous avez l’intention de passer une bonne partie de l’année aux États-Unis, il faut aussi envisager la possibilité de devoir obtenir des soins médicaux d’urgence pendant votre séjour là-bas. Il est important d’avoir une assurance maladie adéquate où que vous soyez. Ne pensez pas que votre régime d’assurance maladie provincial ou que l’assurance associée à votre carte de crédit vous protégeront. Prenez plutôt le temps d’analyser les protections dont vous bénéficiez et procurez-vous les couvertures complémentaires nécessaires. Prêtez une attention particulière aux clauses relatives aux conditions préexistantes, car la plupart des régimes d’assurance voyage ne les couvrent pas.

Calculez la durée de vos séjours aux États-Unis

Si vous espériez vendre votre maison au Canada et vous installer de manière permanente aux États-Unis, pensez-y bien. Les Canadiens qui souhaitent vivre aux États-Unis doivent respecter des règles précises. Si vous ne vous conformez pas à ces règles, vous risquez d’être considéré comme un résident des États-Unis aux yeux de l’IRS, le fisc américain; l’ensemble de vos revenus serait alors assujetti à l’impôt aux États-Unis et vous devriez vous plier aux multiples exigences de l’IRS.

Pour déterminer si vous devez être considéré comme un résident et assujetti à l’impôt américain, le gouvernement des États-Unis utilise le critère du séjour d’une durée importante (Substantial Presence Test). Il fait un calcul pondéré du nombre de jours que vous avez passés sur son territoire au cours des trois dernières années civiles, en attribuant un poids plus grand aux séjours les plus récents. Plus précisément, on additionne la totalité du nombre de jours passés aux États-Unis pendant la plus récente année, puis un tiers du nombre de jours passés pendant l’année précédente et un sixième du nombre de jours passés pendant l’année précédant celle-ci. Si le résultat est inférieur à 183 jours, vous ne répondez pas au critère et vous n’êtes pas considéré comme un étranger résident. Par contre, si vous obtenez un résultat égal ou supérieur à 183, on considère que vous avez séjourné pendant une période importante aux États-Unis et vous êtes assujetti à l’impôt américain à titre de résident. Dans ce cas, vous pouvez produire le formulaire 8840, intitulé Closer Connection Exception Statement for Aliens, pour informer l’IRS que vous avez maintenu des liens plus étroits avec le Canada qu’avec les États-Unis pendant la période visée.

Il pourrait être utile d’arrimer votre épargne à vos projets de séjour aux États-Unis.

Le formulaire 8840 doit être produit au plus tard le 15 juin de l’année civile suivante. Par exemple, la date limite pour la production des formulaires 8840 visant l’année d’imposition 2017 est le 15 juin 2018. Si vous oubliez d’envoyer votre formulaire 8840, adressez-vous à un conseiller en fiscalité transfrontalière; la convention fiscale entre le Canada et les États-Unis vous offre une dernière possibilité.

La plupart des retraités migrateurs qui produisent un formulaire 8840 n’ont pas à s’inquiéter, à condition de ne pas avoir passé plus de 180 jours aux États-Unis au cours d’une période de 12 mois. Il est important de retenir qu’en matière d’immigration, on calcule le nombre de jours passés aux États-Unis non pas au cours de la dernière année civile, mais pendant les 365 derniers jours. Il faut être prudent, car la période de calcul change tous les jours. Si vous contrevenez aux règles d’immigration, on pourrait vous interdire d’entrer aux États-Unis pendant trois ans, ce qui perturberait grandement vos plans.

Bref, préparez-vous à compter les jours. Tenez un registre de vos séjours aux États-Unis et n’oubliez pas que les journées partielles comptent pour un jour entier. Si vous passez en moyenne plus de 122 jours par année aux États-Unis, quelle que soit la raison de ces séjours, produisez un formulaire 8840 et veillez à ne pas dépasser la limite de 180 jours par période mobile de 12 mois. Un point, c’est tout!

Quelles sont les incidences fiscales?

Aux États-Unis comme au Canada, le traitement fiscal de votre propriété dépend en grande partie de l’utilisation que vous comptez en faire.

Si vous avez l’intention d’utiliser la propriété à des fins personnelles seulement, vous n’aurez rien à ajouter à votre déclaration de revenus au nord comme au sud de la frontière.
Si vous avez l’intention d’en tirer un revenu de location, vous devrez déclarer ce revenu chaque année. Comme ce loyer proviendra des États-Unis, vous devrez présenter une déclaration annuelle de revenus à l’IRS (formulaire 1040NR destiné aux non-résidents) et à l’État concerné. Vous devrez obtenir un numéro d’identification fiscale (communément appelé « ITIN ») ou, si vous y êtes admissible, un numéro de sécurité sociale. Le plus souvent, les retraités migrants canadiens détiennent un ITIN, car il faut détenir un permis de travail pour avoir un numéro de sécurité sociale.

Vous devrez inclure le même revenu de location dans votre déclaration de revenus canadienne. Si vous versez de l’impôt aux États-Unis, vous pourrez demander un crédit pour impôt étranger afin de diminuer votre charge fiscale au Canada. Si le prix d’achat de la propriété est supérieur à 100 000 $ CA, vous devrez aussi produire chaque année un formulaire T1135 dans lequel vous devrez inscrire la propriété en tant qu’immeuble à revenus détenu à l’étranger.

Il existe une différence importante entre les règles fiscales du Canada et des États-Unis : au Canada, il vous appartient de décider si vous voulez réclamer de l’amortissement afin de réduire votre revenu de location, tandis qu’aux États-Unis, l’amortissement est obligatoire. Le taux utilisé pour calculer l’amortissement que vous devez demander dans votre déclaration américaine est 1/27,5.

Quelles sont les incidences fiscales de la vente de la propriété?

Il faut savoir que, lorsque vous vendrez la propriété, vous ne toucherez probablement pas le produit intégral de la vente à la conclusion de la transaction. En effet, conformément à la Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA), le fisc américain pourrait prélever jusqu’à 15 % du produit brut de la vente. Normalement, vous devriez pouvoir demander une réduction de cette retenue de 15 % en prouvant que seul le produit net (le prix de vente, moins les frais de clôture et le prix d’achat) est assujetti à l’impôt; vous devrez pour cela présenter un dossier impeccable dans les délais prévus (avant la conclusion de la transaction). Sinon, quand vous produirez votre déclaration de revenus aux États-Unis, vous recevrez le remboursement de l’impôt retenu en trop, le cas échéant. Par contre, si la retenue d’impôt n’était pas suffisante, vous devrez payer la somme due.

L’impôt à payer est basé sur le profit réalisé par rapport au prix d’achat de la propriété. Dans vos déclarations américaines, tous les montants sont exprimés en dollars américains; dans vos déclarations canadiennes, ils sont en dollars canadiens. Cette distinction semble simple, mais il ne faut pas négliger l’importance des fluctuations du change. Prenons l’exemple d’une personne qui aurait acheté une propriété 500 000 $ US en 2011, alors que les deux monnaies étaient au pair. Supposons que cette personne a vendu la propriété 450 000 $ US au début de 2017, alors que le dollar canadien valait 0,65 $ US. Aux États-Unis, elle a subi une perte, mais, dans sa déclaration canadienne, elle doit inscrire un gain de 192 000 $ ([450 000 $/0,65 = 692 308 $] – 500 000 $).

Choisissez l’État avec soin

Les États ne sont pas tous pareils. Un conseil : si vous êtes au début de votre recherche d’une propriété aux États-Unis, il serait judicieux de comparer les régimes fiscaux des divers États qui vous intéressent. Vous serez peut-être surpris de constater que dans certains États il n’y a pas d’impôt sur le revenu (donc pas d’impôt sur le gain en capital réalisé à la vente de la propriété, du moins au niveau de l’État), tandis que dans d’autres États il n’y a pas de taxe de vente. Il y a aussi des États où la taxe foncière est plus élevée pour les non-résidents. De plus, l’État d’Hawaï impose une retenue additionnelle de 5 % sur le prix de vente des propriétés vendues par des étrangers (retenue semblable à celle prévue par la FIRPTA). Selon votre situation, ces particularités pourraient influer sur votre choix d’un État.

Tenez compte des droits successoraux

La question des droits successoraux américains est toujours d’actualité. Au moment de la rédaction de cet article, la succession d’un Canadien possédant un bien situé aux États-Unis au moment de son décès peut être assujettie aux droits successoraux américains si la valeur totale du patrimoine du défunt est supérieure à 5,49 millions $ US (ou si le patrimoine du couple est supérieur à 10,98 millions $ US). Les biens situés aux États-Unis sont le plus souvent des biens immobiliers, des actions de sociétés américaines et des titres détenus dans un compte de courtage aux États-Unis. Les droits successoraux sont prélevés sur les biens américains et calculés selon un taux progressif allant de 18 % jusqu’à un maximum de 40 %.
Certaines formes de propriété permettent de se soustraire aux droits successoraux américains; ces méthodes peuvent s’avérer efficaces pour certaines personnes. Pour la plupart des gens, il est risqué de consacrer beaucoup de temps et d’argent à la mise en place d’une structure visant à éviter de payer ces droits, car un tel plan ne tient compte que des règles actuelles. Au cours des 10 dernières années seulement, de nombreuses modifications ont été apportées au traitement fiscal des successions aux États-Unis, et le président Trump aimerait faire disparaître complètement les droits successoraux. En pratique, il existe des façons plus simples de se protéger contre les droits successoraux. Entre autres, vous pourriez souscrire un contrat d’assurance vie supplémentaire ou contracter un prêt hypothécaire sans recours. Vous pourriez peut-être aussi planifier la vente de votre propriété américaine de votre vivant; bien entendu, vous ne savez pas pendant combien de temps vous vivrez, mais vous pourriez consulter les tables actuarielles pour fixer le bon moment, au lieu d’essayer de prévoir les nouvelles politiques que pourraient adopter les gouvernements futurs.

Conclusion

Le but de cet article n’est pas de vous dissuader d’acheter une propriété aux États-Unis, mais plutôt de vous aider à prendre en considération des éléments auxquels vous n’auriez peut-être pas pensé. J’ai de nombreux clients qui possèdent une maison aux États-Unis et qui en sont très heureux. Si vous pensez que ce style de vie vous conviendrait, il serait bon d’en discuter avec votre planificateur afin de déterminer la méthode la plus avantageuse pour vous sur le plan fiscal.

Aaron Hector, Doherty & Bryant, Calgary


Cet article est extrait du bulletin Stratégies de Conseillers T.E., édition de septembre 2017. Cliquez ici pour consulter le bulletin complet en format PDF.

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