Achat d’une première maison : REER ou CELI?

par Matthew J. Ardrey, B.A., CFP, FMA, CIM | Conseiller & manager, planification financière
Le 3 février 2014

Compte tenu du prix sans cesse croissant des maisons, l’accès à la propriété est de plus en plus difficile. En décembre dernier, le prix moyen des maisons s’établissait à 389 119 $, en hausse de 10,4 % par rapport à ce qu’il était un an auparavant. Bien que le marché devrait se stabiliser en 2014, aucune baisse marquée des valeurs immobilières n’est prévue.

Qui plus est, cette tendance haussière se produit en dépit du resserrement des règles hypothécaires adopté en 2012. Rappelons que ce resserrement a eu pour effet de réduire la période maximale d’amortissement des prêts hypothécaires à 25 ans, de rendre l’assurance hypothécaire obligatoire pour les versements initiaux de moins de 20 % et d’imposer un versement initial minimum de 5 %. Ces nouvelles règles compliquent donc encore plus la vie des acheteurs d’une première maison.

Puisque plusieurs de mes clients ont des enfants qui achèteront leur première maison d’ici quelques années, on me demande souvent quelle est la meilleure façon d’épargner en vue de l’achat d’une maison.

Le REER

Le Régime d’accession à la propriété (RAP) permet de retirer de son REER, sans payer d’impôt, jusqu’à 25 000 $ (50 000 $ par couple) pour acheter une première maison.

Pour être admissible au RAP, vous devez être considéré comme un acheteur d’une première maison, c’est-à-dire que vous et votre conjoint ne devez pas avoir été propriétaires d’une maison au cours des quatre dernières années civiles. De plus, afin de pouvoir utiliser les fonds de votre REER dans le cadre du RAP, vous devez y avoir versé l’argent que vous comptez emprunter au moins 90 jours avant le retrait.

Vous avez ensuite 15 ans pour rembourser la somme retirée de votre REER. Évidemment, vous pouvez la rembourser plus rapidement si vous le voulez. Toutefois, si vous omettez un remboursement au cours d’une année, la somme non remboursée s’ajoutera à votre revenu imposable de l’année en question et sera imposée à votre taux marginal d’imposition. Les sommes remboursées ne vous donnent pas droit à une déduction fiscale.

Si vous avez retiré 25 000 $ de votre REER, vous devez alors rembourser chaque année la somme de 1 667 $, soit un peu moins de 140 $ par mois (ou 3 333 $ par année, donc un peu moins de 280 $ par mois, si vous et votre conjoint avez chacun retiré 25 000 $ de vos REER). Il ne faut pas oublier que cette dépense s’ajoute aux autres coûts liés à l’achat et à l’entretien d’une maison.

Le CELI

Grâce au plafond de cotisation de 5 500 $ en vigueur pour 2014, il est possible d’accumuler jusqu’à 31 000 $ dans un CELI (ou jusqu’à 62 000 $ par couple).

Les sommes versées au CELI ne donnent pas droit à des déductions fiscales, mais comme le revenu des acheteurs d’une première maison se situe souvent dans une tranche d’imposition inférieure, les conséquences ne sont pas très graves.

Les droits de cotisation au REER sont fonction du revenu gagné, mais dans le cas d’un CELI, tout résident canadien de 18 ans ou plus peut en détenir un. Pour les étudiants de niveau postsecondaire, le CELI présente donc un avantage de taille par rapport au REER.

Le CELI ne donne pas droit à des déductions d’impôt, mais il est plus souple que le REER. En effet, il ne comporte aucune condition quant à la propriété d’une maison et le remboursement du capital n’est assujetti à aucune contrainte.

Donc, faut-il opter pour le REER ou le CELI?

Pour les acheteurs d’une première maison, qui viennent généralement d’entrer sur le marché du travail, la souplesse du CELI est plus avantageuse que les déductions fiscales que procure le REER, à moins que leur taux marginal d’imposition soit élevé. Qui plus est, lorsqu’on utilise le CELI pour acheter une première maison, on peut alors utiliser le REER aux fins pour lesquelles il a été conçu, c’est-à-dire pour épargner en vue de la retraite.

En terminant, la nature des placements détenus dans le compte est également importante. En effet, puisqu’il s’agit d’épargner en vue d’un projet à court terme, la répartition de l’actif doit refléter cet objectif. Il ne faut donc pas opter pour des placements « gelés » à trop long terme ou il faut choisir les placements à terme fixe en fonction de l’échéancier prévu pour l’achat de la maison.

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