Accéder à la propriété avec l’aide des parents

Étant donné la hausse persistante des prix et le resserrement des règles d’admissibilité aux prêts hypothécaires, un nombre croissant d’acheteurs d’une première maison se tournent vers la « Banque de Papa et Maman » pour accéder à la propriété.

Selon une enquête* menée en décembre 2018 par le site Web de sensibilisation financière Finder.com, au Canada, 67 % des parents aident leurs enfants financièrement et 20 % d’entre eux le font pour un achat important, comme l’acquisition d’une maison. Ce soutien parental peut être extrêmement utile, sachant que le prix moyen d’un logement neuf au Canada s’élève aujourd’hui à 495 000 $, selon l’Association canadienne de l’immeuble (ACI). Dans des marchés comme Toronto et Vancouver, le prix moyen d’une maison dépasse 1 million de dollars.

À ces prix élevés viennent s’ajouter les nouvelles règles adoptées en 2018 par le gouvernement fédéral, qui rendent plus difficile que jamais l’obtention d’un prêt hypothécaire auprès d’une banque traditionnelle. Les nouvelles règles prévoient en effet une simulation de crise plus stricte pour évaluer la capacité d’un demandeur de prêt hypothécaire à résister à une hausse de taux d’intérêt.

À présent, les institutions financières évaluent les demandes de prêts hypothécaires sur la base d’un taux minimum admissible, qui est égal au taux de référence de cinq ans de la Banque du Canada (5,14 %, actuellement) ou, s’il est plus élevé, au taux offert par le prêteur, majoré de 2 points de pourcentage. Or, selon une analyse de la Banque du Canada, 10 % des Canadiens qui ont obtenu un prêt hypothécaire en 2016 et en 2017 ne satisferaient pas aux nouvelles exigences d’admissibilité.

Dans ces conditions, les acheteurs d’une première maison ont besoin de toute l’aide possible, et il est naturel pour un parent de vouloir aider ses enfants à devenir propriétaires de leur logement, tout en investissant à long terme.

« Il est fréquent, aujourd’hui, que les parents aident leurs enfants à acheter leur première maison. C’est une chose que nous voyons de plus en plus, fait remarquer Brent Soucie, vice-président et planificateur financier, du bureau de Toronto de Conseillers T.E. « Les parents qui veulent aider leurs enfants à faire un achat important doivent prendre en compte plusieurs facteurs ».

Évaluer sa propre situation financière

La première question à se poser au moment d’aider un enfant à acheter une maison, c’est : « Ai-je les moyens de l’aider? » Pour répondre à cette question, vous devez faire le point sur vos finances, surtout si vous approchez de la retraite ou si vous y êtes déjà. Selon Wesley Fong, planificateur financier à notre bureau de Vancouver, « il est important d’évaluer les répercussions potentielles d’une telle décision sur votre situation financière et sur votre capacité à vivre confortablement tout au long de la retraite ».

En règle générale, il est préférable d’utiliser vos liquidités pour aider vos enfants à réunir la mise de fonds d’une maison. Il n’est jamais conseillé de puiser dans son épargne, surtout dans un régime enregistré d’épargne retraite (REER), pour aider financièrement un proche. Si vous retirez des fonds d’un compte enregistré, non seulement cela nuit à votre sécurité financière à long terme, mais cela entraîne aussi des impôts élevés. La retenue d’impôt associée à un retrait de REER peut aller jusqu’à 30 % et le montant retiré sera comptabilisé comme un revenu dans votre déclaration annuelle.

Il faut bien faire ses calculs et veiller à ne pas compromettre sa propre situation financière.

Vous pourriez utiliser une marge de crédit hypothécaire ou une marge de crédit non garantie pour aider vos enfants. Vous pourriez aussi demander un prêt hypothécaire de second rang sur votre maison. Toutefois, vous vous endetteriez et vous auriez des intérêts à payer. Assurez-vous de pouvoir rembourser rapidement vos dettes.

« Si les parents disposent des fonds, cela peut grandement aider l’acheteur d’une première maison, explique Darin Yuzyk, vice-président, Services d’éducation financière et conseils aux employés au bureau de Calgary de Conseillers T.E. Toutefois, il faut bien faire ses calculs et veiller à ne pas compromettre sa propre situation financière. »

Don ou prêt?

Une fois que vous avez confirmé que votre situation vous permet d’aider votre enfant à acheter une maison, vous devez déterminer la forme que prendra cette aide. Vous devrez décider si vous donnerez cet argent sans attendre de remboursement ou si vous accorderez un prêt, qui devra être remboursé. Ces deux options comportent des avantages et des inconvénients.

Le don d’argent à vos enfants est non seulement un beau geste, mais il présente aussi des avantages fiscaux. En effet, il n’existe pas d’impôt sur les dons au Canada, comme c’est le cas dans d’autres pays, notamment aux États-Unis. De plus, un don à vos enfants de votre vivant permet de réduire les droits de succession (ou frais d’homologation, selon la province) qui seront imposés à vos héritiers si cet argent leur est transféré à votre décès. Lorsque vous faites un don d’argent à vos enfants, vous mettez cet argent hors de portée des agences du revenu.

« Le don d’argent à un enfant est la méthode la plus simple, estime Anne Rivard, planificateur financier à notre bureau de Québec. Il atténue les frictions familiales qui peuvent se produire lorsqu’émotions et argent se mélangent. »

Il est recommandé d’établir une entente de prêt en bonne et due forme.

En revanche, un don d’argent de votre vivant peut vous nuire sur le plan financier, en cas de revers imprévu. Pensez par exemple à vos éventuels futurs besoins en soins de longue durée, qui peuvent facilement coûter jusqu’à 5 000 $ par mois.

Plutôt qu’un don, vous pouvez accorder un prêt à votre enfant pour l’aider à accéder à la propriété. Il pourrait s’agir d’un prêt à faible taux ou sans intérêt, dont le délai de remboursement sera convenu entre vous et votre enfant. De cette façon, l’enfant a accès à des fonds pour acheter une maison sans avoir à payer de lourds intérêts et vous avez l’assurance de récupérer votre argent.

« Si vous décidez de prêter à votre enfant les fonds nécessaires à l’achat d’une maison, il est recommandé d’établir une entente de prêt en bonne et due forme, ajoute M. Soucie. L’époux (ou l’épouse) de votre enfant est un facteur important. En cas de divorce, la valeur nette de la maison familiale est généralement divisée en deux ».

Devenir cosignataire du prêt hypothécaire

Si vous ne disposez pas des liquidités nécessaires pour un don ou un prêt, vous pouvez devenir cosignataire du prêt hypothécaire de votre enfant. Les institutions financières augmentent souvent le montant du prêt si la convention comprend un cosignataire. Cette option comporte toutefois des risques importants. Si, pour une quelconque raison, votre enfant manque à ses obligations hypothécaires, vous serez alors responsable de l’emprunt.

« Un emprunt conjoint est une option, mais il engage considérablement la responsabilité de tous les signataires, explique Mme Rivard, du bureau de Québec. Les enfants s’engagent à rembourser leur prêt hypothécaire et, s’ils manquent à leurs obligations, le remboursement devient la responsabilité des parents. »

Avant d’aider vos enfants à acheter une maison, une réflexion et une planification s’imposent. Votre capacité à les soutenir financièrement dépend de vos finances et de vos projets de retraite. La forme que prendra votre aide financière (don en argent, prêt ou emprunt hypothécaire conjoint) dépendra de plusieurs facteurs, comme les liquidités dont vous disposez, la maturité de votre enfant et la relation que vous avez avec le conjoint de votre enfant. Si vous hésitez sur l’approche à adopter, adressez-vous à un planificateur financier.

* Cliquez ici pour les résultats du sondage (en anglais).


Joel Baglole est un journaliste financier pigiste.


Cet article est extrait du bulletin Stratégies de Conseillers T.E., édition de mars 2019. Cliquez ici pour consulter le bulletin complet en format PDF.

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Laisser un commentaire

Votre adresse de courriel ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *